Eerst het object en het voorgenomen gebruik beoordelen
De tariefwijziging beïnvloedt transactiemodellen, rendement en financiering van woningen die niet als hoofdverblijf dienen.
Een tarief voor woningen die niet als hoofdverblijf worden gebruikt, kan niet zonder beoordeling op ieder vastgoedobject worden toegepast. De kwalificatie van het object en de omstandigheden bij verkrijging zijn bepalend. Een pand met verschillende functies vraagt mogelijk een nadere verdeling en onderbouwing.
Verzamel daarom vóór de overdracht informatie over inrichting, bestemming, feitelijk gebruik en de gekozen koper. Een omschrijving in een verkoopadvertentie of een commercieel label geeft niet altijd het volledige fiscale antwoord.
| Situatie | Tarief | Aandachtspunt |
|---|---|---|
| Woning die de koper zelf langdurig als hoofdverblijf gebruikt | 2% | Voorwaarden en de verklaring van de koper zijn bepalend. |
| Verhuurde woning, tweede woning of andere woning die geen hoofdverblijf wordt | 8% | Sinds 1 januari 2026; de beoogde feitelijke bewoning telt. |
| Ander vastgoed, zoals bedrijfspand of grond | 10,4% | Dit algemene tarief blijft van toepassing. |
Een lager tarief is één onderdeel van het rendement
Naast overdrachtsbelasting spelen niet-aftrekbare BTW, verbouwingskosten, financiering en exploitatie mee. Ook leegstand of een wijziging van gebruik kan de begroting beïnvloeden. Vergelijk een aankoop daarom op de totale verwachte kasstromen en niet alleen op de heffing bij de notaris.
Bij een investering via een bv moeten daarnaast de positie van de aandeelhouder en eventuele toekomstige verkoop worden betrokken. De voor de aankoop gunstige route hoeft niet zonder meer de gunstigste route voor de gehele gebruiksduur te zijn.
Overdrachtsdatum en afspraken zorgvuldig vastleggen
Voor een tariefwijziging kan het relevante fiscale verkrijgingsmoment bepalend zijn. Een getekende koopovereenkomst en de juridische levering vallen niet altijd op dezelfde dag. Bij bijzondere afspraken kan ook economische eigendom een beoordeling vragen.
Wij stemmen de fiscale uitgangspunten af op de overeenkomst en de notariële uitvoering. Daarmee wordt duidelijk op welke feiten de berekening rust en welke wijzigingen vóór levering opnieuw moeten worden besproken.
Een pand met meerdere functies vraagt een betere omschrijving
Bij een gebouw met bijvoorbeeld woonruimte en een bedrijfsdeel kan de beoordeling per onderdeel verschillen. Verzamel daarom tekeningen, gebruiksgegevens en relevante afspraken voordat de fiscale berekening wordt gemaakt. Een enkele totaalprijs in de koopovereenkomst maakt nog niet duidelijk welke kwalificatie op welk deel van het object van toepassing is.
Bespreek ook geplande werkzaamheden en het gebruik na aankoop. Die informatie kan relevant zijn voor andere fiscale vragen, zelfs wanneer zij de kwalificatie bij verkrijging niet op dezelfde manier beïnvloedt. Door de feitelijke uitgangspunten vooraf met de notaris en adviseur af te stemmen, kan de koper de totale investering en de onderbouwing van de aangifte beter overzien.
Kijk ook naar BTW en een eventuele samenloopvrijstelling
Een vastgoedverkrijging kan niet altijd uitsluitend vanuit overdrachtsbelasting worden bekeken. Bij nieuw vastgoed, bouwterreinen of ingrijpende werkzaamheden kunnen BTW-vragen spelen. De voorwaarden van een samenloopvrijstelling vragen hun eigen toets.
Bron en achtergrond: Belastingdienst – Tarieven overdrachtsbelasting.
